공인중개사 1차

용어

• 순영업소득 순영업소득은 NOI는 가능총수입에서 공실·대손과 영업경비를 뺀 순수익이다. 대출 원리금·소득세는 보통 넣지 않는다. 총수입(PGI)이나 세전현금흐름과 자주 혼동된다. 환원식의 분자로 쓴다.
• 환원이율 순수익을 가치로 나누는 비율이다. 가치 = NOI ÷ 환원이율. 이자율·할인율·대출금리와 이름이 비슷해 바꿔 쓰기 쉽다. 위험·성장 가정이 바뀌면 이율도 달라진다.
• 희소성 원하는 양에 비해 공급이 제한되어 가치가 생기는 경제적 특성이다. 부증성(물리적으로 늘리기 어려움)과 한 묶음으로 외우면 틀린다. 희소성은 경제, 부증성은 자연적 특성으로 자주 구분한다.
• 대항력 대항력은 이미 생긴 권리를 제3자에게 주장할 수 있는 힘이다. 주택임대차는 인도+주민등록(전입)이 전형적인 요건이다. 확정일자(우선변제)와 자주 섞인다. 대항만으로는 경매에서 배당이 보장되지 않는다.
• 확정일자 확정일자는 임대차계약이 그 날짜에 존재했음을 공적으로 증명하는 도장·부여다. 대항력과 겹치면 우선변제에 유리하다. 전입신고 자체와 같은 행위로 보지 않는다. 부여 기관·방식은 현행 절차를 본다.
• 전세 임차인이 보증금을 맡기고 목적물을 사용·수익하는 관행적 임대 형태다. 민법상 전세권(등기 물권)과 주택임대차(채권+대항)를 한 단어로 섞지 않는다. 월세·사글세와 지급 구조가 다르다.
• 소유권 소유권은 물건을 사용·수익·처분할 수 있는 완전 물권이다. 점유나 임차권과 혼동하지 않는다. 부동산은 등기해야 물권 변동의 효력이 생긴다(민법 186). 공유·구분소유는 교재를 본다.
• 저당권 저당권은 채무 담보로 부동산 등을 제공하되 설정자가 점유를 유지하는 담보물권이다. 질권(점유 이전)과 가장 자주 헷갈린다. 실행은 경매가 전형이고, 설정만으로 소유권이 넘어가지 않는다.
• 질권 질권은 담보로 목적물을 점유하는 담보물권이다. 동산질·권리질이 대표다. 저당권은 점유 없이 공시(등기 등)로 성립한다. 유치권(타물 점유+채권)과도 성립 원인이 다르다.
• 매매 매매는 당사자가 재산권을 이전하고 대금을 지급하기로 하는 낙성·쌍무 계약이다. 교환(대가 가액)이나 증여(무상)와 혼동하지 않는다. 부동산은 계약만으로 소유권이 바뀌지 않고 등기가 필요하다.
• 취소 취소는 일단 유효한 행위를 소급해 무효로 돌리는 의사표시다. 미성년·착오·사기·강박 등이 전형이다. 무효(처음부터 효과 없음)와 가장 자주 바뀐다. 기간 내 행사하지 않으면 확정적으로 유효해질 수 있다.
• 무효 법률행위가 성립한 것처럼 보여도 처음부터 효력이 없는 상태다. 반사회질서·불능 등이 예로 나온다. 취소 전 유효 상태와 구분한다. 추인 효과는 무효·취소 유형에 따라 다르게 본다.
• 등기 부동산 권리관계를 공시하는 기입이다. 물권 변동의 효력 요건(형식주의)이다. 지적공부(토지 물리 현황)와 자주 혼동된다. 등기부와 대장 기재가 어긋나면 원인을 대조한다.
• 부증성 부증성은 토지를 물리적으로 늘리기 어렵다는 자연적 특성이다. 희소성(경제)과 한 단어로 외우면 틀린다. 위치의 고정성·영속성과 함께 묶인다.
• 유치권 유치권은 타인의 물건에 관한 채권이 그 물건과 견련되면 점유하는 동안 유치할 수 있는 법정 담보물권이다. 저당권(등기)이나 질권(약정 점유)과 성립 원인이 다르다. 점유를 잃으면 원칙적으로 소멸한다. 공사대금 채권이 전형이다.
• 전세권 전세금을 지급하고 부동산을 점유하여 사용·수익하는 용익물권이다. 등기가 성립 요건이다. 주택임대차의 대항·우선변제(채권과 공시)와 자주 섞인다. 전세권은 물권이고 주택임대차는 특례법상 채권이다.
• 지상권 지상권은 타인의 토지에서 건물·공작물·수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 물권이다. 임차권(채권)이나 지역권(편익을 위한 토지 이용)과 혼동하지 않는다. 존속기간과 지료는 설정 계약과 민법을 본다.
• 공유 공유는 한 물건을 지분으로 여럿이 소유하는 형태다. 합유·총유와 자주 바뀐다. 지분 처분은 원칙적으로 자유이나 물건 전체 처분은 전원 합의가 필요하다. 구분소유(전유부분)와 같은 말로 쓰지 않는다.
• 지역권 지역권은 자기 토지 편익을 위해 타인 토지를 이용하는 물권이다. 지상권(건물 등 소유를 위한 토지 사용)과 자주 바뀐다. 통행·수도 등이 전형이다. 등기로 공시한다.
• 구분소유 구분소유는 아파트 등에서 전유부분을 소유하고 공용부분은 지분으로 갖는 형태다. 일반 공유(한 물건 전체 지분)와 혼동하지 않는다. 관리단·규약은 집합건물법을 본다.
• 취득시효 취득시효는 일정 기간 점유하면 소유권 등을 취득하는 제도다. 소멸시효(권리 불행사로 소멸)와 가장 자주 바뀐다. 평온·공연·소유의 의사가 요건으로 나온다. 기간은 민법 조문을 본다.
• 교환 교환은 당사자가 금전 이외의 재산권을 서로 이전하는 계약이다. 매매(대금)나 증여(무상)와 혼동하지 않는다. 부동산이면 각 이전에 등기가 필요하다. 차액 정산이 있으면 매매 성격이 섞일 수 있다.
• 증여 무상으로 재산을 준다는 의사표시에 상대가 승낙해 성립하는 계약이다. 매매·교환과 대가를 바꿔 쓰지 않는다. 부담부 증여·철회 요건은 민법을 본다. 부동산은 등기가 물권 이전에 필요하다.
• 가능총수입 가능총수입은 공실이 없다고 가정한 최대 임대 수입이다. 유효총수입·순영업소득(NOI)과 단계에서 자주 바뀐다. 환원식의 분자로 바로 쓰지 않는다. 공실·대손을 빼는 흐름을 기억한다.